ТСЖ: проблема коллективных действий

Содержание

Введение
1. Основные проблемы взаимодействия членов ТСЖ
1.1. Проблемы собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и принятия устава ТСЖ
1.2. Проблемы собственников на уровне выбора органа управления ТСЖ и принятия решений по хозяйственной деятельности
1.3. Проблемы собственников на уровне принятия решения о ликвидации и реорганизации ТСЖ
1.4. Проблема взаимодействий ТСЖ и местной администрации
1.5. Проблемы взаимодействия ТСЖ и ЖКХ
1.6. Проблемы взаимодействия собственников в случаях, когда ТСЖ объединяет два и более домов
1.7. Выводы по главе 1
2. Основные теории коллективных действий
2.1. Теория коллективных действий Манкура Олсона
2.2. Теория критической массы
2.3. Теория общественного капитала
2.4. Выводы по главе 2
3. Анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теорий коллективных действий
3.1. Анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теорию Мансура Олсона
3.2. Анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теории критической массы
3.3. Анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теории общественного капитала
3.4. Выводы по главе 3
Заключение
Список использованной литературы
Приложение 1

Введение

В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья.
Товарищество собственников жилья  – объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.
Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.
Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Все это определяет актуальность выбранной темы.
Основная цель исследования состоит в анализе коллективных действий в ТСЖ.
В исследовании для достижения цели были поставлены следующие задачи:
1) рассмотреть основные проблемы взаимодействия членов ТСЖ;
2) проанализировать основные теории коллективных действий;
3) провести анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теорий коллективных действий.
Структура исследования. Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
В первой главе мы рассмотрим основные проблемы взаимодействия членов ТСЖ. Здесь мы остановимся на проблемах собственников на уровне принятия решения о создании ТСЖ и принятия устава ТСЖ. Изучим проблемы собственников на уровне выбора органа управления ТСЖ и принятия решений по хозяйственной деятельности. Подвергем анализу проблемы собственников на уровне принятия решения о ликвидации и реорганизации ТСЖ. Коснемся проблемы взаимодействий ТСЖ и местной администрации, а также проблем взаимодействия ТСЖ и ЖКХ. И, наконец, проанализируем проблемы взаимодействия собственников в случаях, когда ТСЖ объединяет два и более домов.
Во второй главе мы проанализируем основные теории коллективных действий. Здесь мы подвергнем глубокому анализу следующие основные теории: теория коллективных действий Манкура Олсона, теория критической массы и теория общественного капитала.
В третьей главе мы проведем анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теорий коллективных действий. Здесь будет проведен анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теорию Мансура Олсона, анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теории критической массы, а также анализ коллективных действий в ТСЖ через призму теории общественного капитала.
Основная литература используемая при анализе функционирования и создания товариществ собственников жилья: Матеров Л.Н, Кутакова Т.Б., Чернышов Л.Н., Кравченко А.В., а также первичные документы товариществ собственников жилья.
Разработанные рекомендации могут быть использованы организациями и подразделениями в системе государственного и муниципального управления.

Заключение

Никто не рождается с готовым представлением о том, как успешно содержать свое жилье. Однако такое знание, равно как и необходимое умение и навыки, приходят вместе с опытом и в результате изучения. В тоже время накопленный опыт показывает, что коммунальные проблемы, которые поставила перед нами жизнь, наиболее эффективно с организационно-финансовой точки зрения можно решать, используя механизм объединения жильцов в товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Товарищество собственников жилья – объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.
Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.
Изучение нормативно – законодательной базы показало, что товарищества собственников жилья  в РФ создаются и функционируют в соответствии с федеральным законом РФ №72 «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года, в котором дается понятие товарищества и кондоминиума, отношений собственности, права и обязанностей членов товарищества, принципов и порядка регистрации, перечень деятельности, которые может осуществлять товарищество, а также примерный устав товарищества. Кроме того, рассматриваемые вопросы регулируются также законом РФ от 24.12.92 № 4218 -1 «Об основах жилищной политики», Гражданским кодексом РФ, а также рядом постановлений и распоряжений на местном уровне.
Некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:
введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;
введение жесткого контроля за предприятиями — естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);
Изучение и анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РФ показал, что сегодня идея организации управления жильем в РФ на осно­ве товариществ собственников жилья активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образован­ных товариществ собственников жилья. На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмот­ренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые спо­собствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
В общей сложности, по данным Госкомстата России в 2009 году в России насчитывалось более 4.5 тыс. товари­ществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных коопе­ративов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собст­венников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда.
Таким образом, приходится констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и горо­дов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, товариществ собственников жилья, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все товарищества взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственно­стью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества пред­ставляемых коммунальных услуг.
Анализ показывает, что серьезной причиной, сдержи­вающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, пси­хологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обще­стве.
В настоящее время товарищества собственников жилья становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам, в домах ведомственного фонда и ЖСК, члены которых полностью выплатили пай за квартиру.
Анализ функционирования товариществ собственников жилья показал, что на сегодняшний день товарищества является убыточными, так как техническое обслуживание лифтов, уборка лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора, и д.р. все это не может оплачиваться жильцами в полном объеме, а значит, это ложиться убытком на товарищество. Поэтому необходимо искать другие источники финансирования, за счет которых можно будет покрыть эти убытки. Как например введенная в действие в конце прошлого года платная охраняемая стоянка для жильцов и ночная охрана придомовой территории, можно также ввести собственную диспетчерскую лифтовую службу, которая будет выполнять мелкие неполадки лифтов. Эти мероприятия позволят не только сократить расходы товарищества но и снизить дотации которые выплачивает государство.
Таким образом, в результате проведенного исследования были выявлены следующие проблемы создания и неэффективного функционирования товариществ собственников жилья:
слабая информированность граждан;
сложность процедур и высокая стоимость оформ­ления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре;
несовершенство нормативной базы и недостаточная поддержка со стороны администраций городов и районов;
недостаток профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).
Представляется, что для разрешения выше указанных проблем необходимо провести следующие мероприятия:
через средства массовой информации провести разъяснительную работу среди населения о том, как создаются и функционируют товарищества собственников жилья, в чем их преимущества и какие имеются недостатки их деятельности, а также освещение положительного опыта действующих товариществ собственников жилья, акцентируя при этом внимание на преимуществах альтернативного управления жилым фондом;
на уровне муниципальных образований необходимо провести упрощение процедуры регистрации товариществ собственников жилья, и предусмотреть уменьшение налогообложения с товариществ собственников жилья;
организовать централизованное обучение профессиональных кадров в области управления жилищным фондом, которые будут знать технологию эксплуатации зданий, смогут составлять технические и фи­нансовые планы организации работ и обеспечат контроль за их выполнением.

Общий объем: 100 стр.

Год: 2010