Правовое регулирование договора аренды здания и сооружения

Содержание

Введение 3
Глава 1 Общая теоретико-правовая характеристика договора аренды зданий и сооружений 6
1.1.Понятие зданий и сооружений как объектов договора аренды 6
1.2. Понятие и общие гражданско-правовые характеристики договора аренды здания и сооружения 11
Глава 2 Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений 16
2.1.Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений 16
2.2.Прекращение договора аренды зданий и сооружений, ответственность сторон по договору 20
Заключение 28
Литература и нормативный материал 30

Введение

Актуальность темы исследования, обусловлена как практической распространенностью договора  аренды зданий и сооружений, так и существующими проблемами теории, законодательного регулирования и правоприменительной практики, существующими в данной сфере.

Конституция РФ устанавливая право частной собственности и вводя в гражданский оборот недвижимое имущество, положила начала развития рынка недвижимости, в том числе и таких объектов как здания и сооружения. С момента принятия Основного закона, а затем и Гражданского Кодекса РФ, договор аренды стал способом реализации права собственности, а также реализацией конституционного права граждан РФ на предпринимательскую деятельность.

Учитывая значительную имущественную ценность зданий и сооружений, договор аренды данных объектов имеет особую актуальность в современных условиях.

Практическая актуальность исследования данной темы определяется наличием проблем правоприменительной практики, многочисленными судебными спорами в сфере признания недействительными договора аренды зданий и сооружений, спорам связанным с арендными платежами и т.д.

Проблемы правового регулирования исследуемой  сферы связаны как с неточностью либо недостаточностью правового регулирования, а также и с тем фактом, что сегодня нет достаточно четкого понимания о необходимости публично-правовой составляющей в регулировании сделок с недвижимым имуществом. Упрощение государственной регистрации привело к увеличению противоправных проявлений в данной сфере, ущемлению прав собственников недвижимого имущества.

Что касается теоретической значимости исследования, то она связана со сложностью самого объекта – зданий и сооружений, спорными вопросами приоритета правового регулирования данной сферы частноправовым и императивным способами, сущностью и объемом прав арендаторов и др. Теоретическая неоднозначность в вышеперечисленных и многих других вопросах негативно отражается как в правоприменительной практике, так и в формировании законодательства в данной сфере, отвечающего потребностям современного гражданского оборота.

В научной литературе недвижимости и сделкам с недвижимым имуществом уделялось много внимания. В научных работах вышеуказанные вопросы затрагивали такие авторы как С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, О. С. Иоффе, А.В. Калинина, С.М. Корнеева Г. Ф. Шершеневич и многие другие. Диссертационные и монографические исследования по проблемам регулирования договора аренды были осуществлены В.А. Беловым, Н.И. Логиновой, М.И. Никишиной, и др.

Проблемы аренды зданий и сооружений рассматривали такие авторы как Д.Ю. Лукашевич, М.Е. Мещерякова и др. Отдавая должное проведенным исследования, отметим нерешенность на законодательном уровне многих проблем, что порождает проблемы в правоприменительной практике.

Целью работы является анализ правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, определение особенностей, проблем регулирования данного договора.

Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи:
— рассмотреть понятие зданий и сооружений как объектов аренды
— провести анализ понятия и современного состояния правового регулирования договора аренды сделок с жилыми объектами
— рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений
— рассмотреть ответственность сторон в договоре аренды зданий и сооружений

Объектом исследования являются общественные отношения в сфере аренды зданий и сооружений.

Предмет исследования – нормы действующего законодательства, регулирующие отношения в данной сфере.

Методы исследования избраны с учетом поставленной цели, объекта и предмета исследования. В процессе исследования использованы общенаучные и специально-юридические методы. Формально-логический метод позволил выявить противоречия в понятийном аппарате договорных отношений в сфере аренды зданий и сооружений. Догматический метод использован при формулировании дефиниций правовых понятий. С помощью технико-юридического метода сформулирован ряд предложений по совершенствованию норм действующего законодательства, регулирующего договор аренды зданий и сооружений.

Список литературы

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 03.06.2018)
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 23.05.2018)
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»

Судебная практика

5. Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015,
6. Постановление Северо-Кавказского округа от 22.07.2015 № Ф08-4954/2015 по делу № А32-31505/2014
7. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.05.2015 № Ф04-18442/2015 по делу № А45-13872/2014
8. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2015 № Ф08-4272/2015 по делу № А53-21631/2014
9. Постановление АС Дальневосточного округа от 10.02.2015 № Ф03-6143/2014 по делу № А73-10334/2014,
10. Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.02.2015 № Ф04-16054/2015 по делу № А46-5153/2014,
11. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»
12. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
13. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2015 по делу № А53-15386/2015
14. Постановление Уральского округа от 14.07.2015 № Ф09-4326/15 по делу № А60-35283/2014, Постановление Центрального округа от 29.04.2015 № Ф10-1033/2015 по делу № А36-4081/2014
15. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2013 г. № А33-7041/2013
16. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2013 по делу N А67-6984/2012/ Документ опубликован не был // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Консультант Плюс»

Литература

17. Бритвин С.Н. Понятие и правовая природа арендных прав // Вестник СГЭУ «Актуальные проблемы правоведения». Научно-теоретический журнал. — Самара: Изд-во СГЭУ, 2006, № 3 (21). — С. 58
18. Геджикеримова С.Н. Договор аренды зданий и сооружений // Сборник научных статей студентов юридического факультета СКФ РПА Минюста России. — Махачкала: РПА Минюста России, 2012, Вып. 18. — С. 91-96
19. Гражданское право. Часть первая : учеб. пособие / Я.А. Юкша. — 5-е изд. — М. : РИОР : ИНФРА-М, 2017. — 252 с.
20. Гражданское право : учебник в 2 т. Т. 2 / под общ. ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. — М. : ИД «ФОРУМ» : ИНФРА-М, 2017. — 560 с
21. Гражданское право. Том I. / Под ред. Е.А.Суханов. — Волтерс Клувер, 2012. — 380 стр
22. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. — М., Статут. 2012
23. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества. // Гражданское право, 2005, № 2. С 49
24. Земельная недвижимость как правовая категория // Правовые вопросы недвижимости. 2003. N 1. С. 43.
25. Недвижимое имущество. Нормы права и судебные прецеденты / Кирсанов А.Р. — М.: Ось-89, 2005
26. Сафонова А.А. Договор аренды зданий и сооружений // Актуальные вопросы частного права: сборник научных трудов магистрантов. — Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2012. — С. 133-138
27. Торги: теоретические основы и проблемы правового регулирования. Автореф. дис. … д-ра юрид. наук / Беляева О.А. — М., 2012. — 53 c.
28. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 2 — 3